房地产市场日益繁荣，租赁合同在房地产交易中扮演着越来越重要的角色。在租赁关系中，装修款返还问题常常引发争议。本文将从法律依据和实务解析两个方面，对租赁合同返还装修款进行探讨。
一、法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条规定：“房屋租赁合同期满，租赁关系终止，租赁房屋及其附属设施归承租人所有。”
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“租赁合同期满，承租人未按照合同约定支付租金或者逾期支付租金的，出租人可以解除合同，并要求承租人支付装修款。”
二、实务解析
1.装修款返还条件
（1）租赁合同期满：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条规定，租赁合同期满，租赁关系终止，承租人有权要求返还装修款。
（2）装修款已支付：承租人在租赁期间支付了装修款，且装修款金额明确。
（3）装修款与房屋价值相当：装修款与房屋价值的比例合理，符合市场行情。
2.装修款返还方式
（1）直接返还：出租人将装修款直接退还给承租人。
（2）折价返还：出租人根据装修款与房屋价值的比例，折算成房屋价值的一定比例，返还给承租人。
（3）抵扣租金：出租人将装修款抵扣承租人应付的租金。
3.装修款返还争议处理
（1）协商解决：租赁双方就装修款返还问题进行协商，达成一致意见。
（2）调解解决：租赁双方申请仲裁机构或者人民调解组织进行调解。
（3）诉讼解决：租赁双方无法达成一致意见，可以向人民法院提起诉讼。
三、案例分析
案例一：某租赁合同约定，承租人在租赁期间对房屋进行装修，装修款为10万元。租赁期满后，出租人要求返还装修款。经协商，双方同意将装修款折算成房屋价值的一定比例，返还给承租人。
案例二：某租赁合同约定，承租人在租赁期间对房屋进行装修，装修款为5万元。租赁期满后，出租人拒绝返还装修款。经诉讼，法院判决出租人返还装修款。
租赁合同返还装修款问题在我国法律体系中有明确规定，但在实际操作中，仍存在一定争议。本文通过对法律依据和实务解析的探讨，希望能为租赁双方提供一定的参考。在实际操作中，租赁双方应充分了解相关法律法规，合理处理装修款返还问题，维护自身合法权益。
